有一个投资大拿宣扬不要借债，那是糊弄新手的。老手们都知道一定要用杠杆，这样扩大规模才快。

我手上有10房，30年的贷款。30年后，10房贷款还清，房子都是我的。就是说每隔3年，我就收获一个房子。那么，自然，手上有贷款的房子越多越好。

这10房，如果没有贷款，我的净投入（首付）大概就是70万的首付的净值。每年按8%回报算，就是5.6万。30年168万，就算200万吧。

有贷款，30年10房就是至少500万。比没有贷款多了一倍以上。

这其中，过了7，8年就可以cash out refinance, 又可以扩大规模。30年后，10房就可能变成30房。比死守这10房又多一倍以上。

用贷款的一个优势是报税。你的贷款的利息都是可以抵税的。虽然你有正现金流，但从税务上讲你还可能是亏本的。第一，折旧，规定27.5年一个新房会折旧成$0。 第二，贷款的利息。

用杠杆的话，两个要点：

1. 做到正现金流，就是说没有后顾之忧，以房养房。

2. 需要做好保护。每一个房子，要预备6个月的供房资金，以备像08-09年金融风暴。

有同学花40万现金买房。建议做cash out refinance 拿出20万。房子有现金流，同时可以买两个。

现在利率高，但是会有下来的一天。到时候再重新贷款。